Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

In den vergangenen Wochen und Monaten haben viele, die zur Miete wohnen, einen Brief bekommen, in dem stand, dass der Vermieter die Miete erhöhen will. In den meisten Fällen wird diese Mieterhöhung mit dem gestiegenen Mietspiegel gerechtfertigt, aber was hat es damit auf sich? Wie können Mieter die Erhöhung ihrer Miete überhaupt nachprüfen oder müssen sie sich auf das verlassen, was ihnen der Vermieter sagt?

Was steht im Gesetz?

Der Vermieter kann nicht einfach so die Miete erhöhen, denn jede Erhöhung muss auch begründet werden. So steht es im Paragrafen 558a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte, ist immer der aktuelle Mietspiegel die Grundlage dazu. Aber was genau ist dieser Mietspiegel eigentlich und wie können Mieter nachprüfen, ob eine Erhöhung der Miete auch rechtens ist? Der Mietspiegel ist eigentlich nicht anderes als eine Ansammlung von Daten, die die Mietpreise für vergleichbare Wohnung anzeigen. Anhand des Mietspiegels können Vermieter und Mieter immer nachvollziehen, ob und in welcher Höhe die Vergleichsmieten vor Ort in den letzten Jahren gestiegen sind. Bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um eine durchschnittliche Miethöhe, je nach Ausstattung und Lage der Wohnung.

Die Miete anpassen

Ergibt sich aus dem Mietspiegel, dass die Mieten für vergleichbare Wohnungen in den vergangenen sechs Jahren angestiegen sind, dann darf der Vermieter die Miete erhöhen. Dabei muss er sich aber an die übliche Miete vor Ort halten. Allerdings gibt hier es einige Ausnahmen. Damit Vermieter nicht immer gleich die Mieten erhöhen müssen, wenn es einen aktuellen Mietspiegel gibt, hat sich der Gesetzgeber die sogenannte Kappungsgrenze einfallen lassen. Diese Kappungsgrenze regelt, dass die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent ansteigen darf. In den großen Städten, wo der Wohnraum immer knapper wird, kann diese Grenze sogar auf 15 Prozent gesenkt werden.

Andere Regeln

Für Mieter, die einen Index- oder Staffelmietvertrag haben, gibt es andere Regeln. Hier kann es passieren, dass die Miete sogar noch stärker ansteigt als es bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete der Fall ist. Möglich ist aber auch das genaue Gegenteil. Bei einer Staffelmiete weiß der Mieter, wann seine Miete ansteigt und bei einer Indexmiete ist es dem Vermieter möglich, den Mietspiegel geschickt zu umgehen. Viele Mieter in Deutschland haben aber einen klassischen Mietvertrag. Falls die Kappungsgrenze noch nicht erreicht ist, dann ist es immer eine gute Idee, den Mietspiegel mit der geforderten Mieterhöhung abzugleichen. Ist der Mietspiegel auf der Seite der Stadt oder Gemeinde nicht frei zugänglich, dann ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, diesen zur Ankündigung über die Mieterhöhung hinzuzufügen.

Fazit

Einen Mietspiegel müssen seit dem Jahr 2003 alle Städte erstellen, die mehr als 50.000 Einwohner haben. In diesem Mietspiegel sollte zunächst einmal das Baujahr der Wohnung gesucht werden. Dort ist dann die Nettokaltmiete pro Quadratmeter und pro Monat aufgelistet. Sie wird als Spanne zwischen drei Werten angegeben, dem unteren, dem mittleren und dem oberen Wert. Je nach Ausstattung, Lage und dem energetischen Zustand werden noch Ab- und Zuschläge im Mietspiegel ausgewiesen, um die richtige Einordnung der Wohnung zu vereinfachen.

Bild: @ depositphotos.com / Tinnakorn

Ulrike Dietz
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